所有者に代わって不動産の売却もできる「成年後見制度」とは？

銀行での手続きや不動産の売却など、基本的に本人しかできない手続きは意外に多いものです。
ただ、年齢を重ねると認知症への不安も高まり、「もし認知症になったら、生活に必要な手続きもできなくなるのではないか」と心配になる方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、そのような際に役立つ「成年後見制度」とはどのような制度なのか、検討したほうが良いケースや注意点なども踏まえながらご説明します。
埼玉県入間市にある不動産を所有している方や相続を控えている方も、ぜひ今後の参考としてご覧ください。

将来の不動産売却に備えて知っておきたい「成年後見制度」とは？

年齢を重ねるにつれて、ご自分の今後についてさまざまな不安を感じることが増えるかもしれません。
とくに大きな不安の一つには、認知症が挙げられるでしょう。
認知症とは、脳の病気などのさまざまな原因によって認知機能が低下してしまい、日常生活を送ることが困難である状態をいいます。
年齢を重ねるほど発症しやすくなり、近い将来は「65歳以上の5人に1人が認知症になる」とも予測されています。
認知機能が低下してしまうと、毎日の生活に支障が出る他に、ご自分の財産管理に関する不安も生じるでしょう。
また不動産を所有している場合、その方の生活資金を得るために親族などが売却を考えても、本人に適切な判断能力がないと売却できません。
そのような事態に備えて覚えておきたいのが、「成年後見制度」です。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症・知的障害・精神障害などがあって判断能力が不十分な方を法的に保護する制度です。
通常は本人がおこなう手続きや管理を、選任された成年後見人が代行できるようになります。
成年後見人は、「未成年者」などの欠格事由に該当しない方なら、基本的にだれでもなれます。
よくあるのは親族から選ばれるケースですが、親族以外の方や弁護士などの専門家、社会福祉法人のような法人がなることも可能です。
成年後見人がおこなえる主な手続きには、「不動産や預貯金などの管理」「介護・福祉サービスの利用や施設への入所に伴う契約締結」などがあります。
なお、成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があるので、これらの違いも覚えておきましょう。

法定後見制度と任意後見制度の違いとは

2つの制度の大きな違いは、「本人の判断能力がすでに低下しているかどうか」です。
すでに判断能力の低下が見られる場合は、「法定後見制度」を利用します。
こちらは民法に基づく制度であることや、家庭裁判所によって後見人が選任されることが特徴です。
症状の重い順に「後見・保佐・補助」の3つに分類され、その種類によって代理人に与えられる権利などが変わります。
一方「任意後見制度」は、判断能力があるうちに本人が後見人を指名し、判断力が不十分になったら効力が発生します。
つまり、ご自分で将来のために備えられる制度なのです。
預貯金の管理や不動産の売却、入所する施設などについてもご自分の希望を反映できるため、早めに手続きしておくと安心につながるでしょう。

不動産の売却も可能な成年後見制度を検討しておきたいケースとは？

では、成年後見制度を検討したほうが良いのは、どのようなケースなのでしょうか。
大きく分けると、以下の2つのケースが考えられます。

• 必要な契約ができないケース
• 財産の管理に不安があるケース

それぞれのケースについて、順番にご説明します。

必要な契約ができないケース

契約や手続きには、本人しかおこなえないものも数多くあります。

• 銀行での手続き
• 介護サービスや施設の契約
• 不動産の売却
• 遺産分割協議

たとえば銀行での手続きができないと、生活資金に困ってしまうかもしれません。
必要な介護サービスの享受や施設への入所ができないと、生活自体が困難になる可能性もあるでしょう。
また、すでに施設に入所していて自宅が空き家の場合、不動産が売却できないと管理の手間や無駄な税金がかかってしまいます。
本人の生活資金を得るために、不動産の売却が必要なこともあるでしょう。
さらに、遺産分割協議は判断能力が不十分だと参加できませんが、相続人全員の参加が必要であるため、成年後見人がいないと他の相続人も困ってしまいます。
そのため、このようなケースが発生もしくは想定される場合は、成年後見制度の検討がおすすめです。

財産の管理に不安があるケース

判断能力が低下すると、財産の管理に不安を抱くことも増えるでしょう。
たとえば、詐欺などの被害に遭って大切な財産を失ってしまうと、今後の生活に支障が生じます。
そのような心配を解消するためにも、成年後見制度はおすすめです。
ご自分が元気なうちに任意後見制度の準備を進めておけば、認知症になってしまった場合の不安も減らせるでしょう。
また「両親の将来が心配」と感じている方も、早めに検討しておくと安心につながるかもしれません。

成年後見制度を利用して不動産を売却する際の注意点とは？

成年後見人が可能な手続きのなかでも、不動産の売却に関しては注意点を覚えておく必要があります。
とくに知っておくべき注意点は、以下の3つです。

• 成年後見人は慎重に選ぶ
• 居住用不動産を売却する際は家庭裁判所の許可が必要
• 売却までに時間がかかる可能性もある

それぞれの注意点についてご説明します。

注意点1：成年後見人は慎重に選ぶ

不動産の売却には、大きな金額が関わります。
そのため、成年後見人の候補には信頼できる方を選びましょう。
もし適任者がいない場合は、弁護士などの専門家にお願いすることも可能です。
ただ、その場合は費用がかかることも、注意点として覚えておきましょう。

注意点2：居住用不動産を売却する際は家庭裁判所の許可が必要

本人の自宅だった不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
その理由は、自宅の処分は生活の拠点を失うことにもつながるため、本人に大きな影響を及ぼすものであるからです。
本人にとって必要ではないと判断されると、売却が認められないこともあるので気を付けましょう。
そのため不動産を売却する際は、「本人の介護資金を得るため」「固定資産税などの負担を減らすため」など、家庭裁判所に認められるような理由をしっかりと考えておきましょう。

注意点3：売却までに時間がかかる可能性もある

本人の自宅を売却する場合は、先述したように家庭裁判所の許可が必要です。
すると買主には、「家庭裁判所の許可が出なかった場合は、締結した契約が無効になるかもしれない」という心配が生じます。
この点がネックになるため、購入希望者がなかなか現れず、売却までに時間がかかる可能性も考えられます。
ですから不動産を売却するときは、そのことも踏まえて、時間に余裕を持って売り出すと良いでしょう。

まとめ

認知症を患うと、銀行の手続きや介護サービスの契約など、生活に必要なことができなくなる可能性もあるでしょう。
成年後見制度とは、そのような際に後見人が本人に代わってさまざまな手続きをおこなえるようになる制度です。
不動産の売却も可能になるので、将来に備えてぜひ早めに検討しておきましょう。
けやきハウジングでは、埼玉県入間市を中心としたエリアにある不動産の売却をサポートしております。
不動産の査定依頼や売却に関するお悩みなどがございましたら、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。