共有名義になっている不動産を売却したい！5つの方法と注意点

共有名義となっている不動産を売却したいと考えているものの、方法がわからず困っていませんか？
共有名義の不動産は、売却できる条件や方法が単独名義の不動産ほど単純ではありません。
今回は、共有名義の不動産の概要と考えられる5つの売却方法、売却に際して知っておきたい注意点などを解説します。
入間市で共有名義となった不動産の売却をご検討中の方は、ご参考にしてください。

売却時に注意が必要な「共有名義」の不動産とは？

まずは共有名義とはどういうことなのか、概要を解説します。

「共有名義」の不動産とは

共有名義の不動産とは、複数の所有者がいる不動産を指します。
不動産が共有状態となるのには、以下のような理由が考えられます。
・夫婦でマイホームを購入したとき、夫婦2人の共有名義にした
・二世帯住宅を建てたとき、親子で共有名義にした
・親から不動産を相続したとき、複数の子で共有名義にした
共有名義の不動産は、名義人それぞれに持分割合が定められているのが特徴です。

共有名義人ができること

共有名義の不動産の名義人ができることを確認しましょう。
単独で可能
保存：不動産の現状を維持するために、建物の修繕や不法占拠者を追い出したりすること
使用：共有している不動産に住むこと
過半数の同意があれば可能
利用：不動産を賃貸したり、賃貸借契約を解除したりすること
改良：リフォームやリノベーションすること
全員の同意が必要
処分：不動産の売却や抵当権の設定、賃貸借契約などをすること

共有名義の不動産を売却する5つの方法とは

共有名義の不動産を売却するには、5つの方法があります。
1つずつご紹介します。

方法①共有者全員の同意を得てすべてを売却する

共有者全員が売却に同意している場合には、共有名義の不動産すべてを売却できます。
売却代金や売却に際してかかった費用などは、持分割合どおりに分け合ったり負担したりします。
不動産の現物を分け合うのは困難なため、遺産相続や財産分与する際によく選ばれる方法です。

方法②自分の持分のみ売却する

共有名義の不動産であっても、自分の持分だけ売却する場合はほかの共有者の同意は不要です。
たとえば1筆の土地を2分の1ずつ2人で共有している場合、自分の持分だけを他者に売却しても構いません。
しかし、土地であれば2分の1に分けることもできますが、建物の場合はどこからどこまでを2分の1とするのか明確にするのは困難です。
そのため自分の持分のみの売却は、不動産が土地の場合にのみ可能です。

方法③ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらう

自分の持分をほかの共有者に買い取ってもらうのも、おすすめの売却方法です。
たとえば2人で不動産を共有している場合、もう1人に自分の持分を買い取ってもらえば、自分は不動産を売却して現金を手にでき、相手も自分だけの単独名義にできるので活用方法が広がります。

方法④分筆して単独名義にしてから売却する

共有名義となっている不動産が土地であるなら、持分割合に応じて分筆し、それぞれの単独名義にしてしまうのも方法のひとつです。
単独名義になれば、自分の判断だけで売却できます。
ただしどのように分筆するのか、どの区画を誰がとるのかなどでもめることは考えられます。
また土地自体が狭ければ、分筆するとかえって売却しづらくなることもあるため注意が必要です。

方法⑤リースバックする

共有している建物に居住している名義人がいて、ほかの名義人と売却するかでもめているような場合には、リースバックを検討しても良いでしょう。
リースバックとは、不動産会社に家を買い取ってもらったあとに、賃貸借契約を結んで貸借し、住み続ける仕組みを指します。
リースバックも売却の一種であるため、名義人全員の同意が必要ですが、売却したい人と住み慣れた家に住み続けたい人の希望を同時にかなえられる方法です。
ただし所有者ではなくなるため自由度が制限される、家賃が相場より高くなるケースがあるなど注意点も多いので、慎重に検討しましょう。

共有名義の不動産をすべて売却する際の注意点

共有名義の不動産は、売却して現金で分け合う方法がよく選ばれます。
ここでは、共有名義の不動産をすべて売却する際の注意点を4つ解説します。

注意点①共有名義人を明確にする

共有名義となっている不動産でも、名義人が明確になっていないケースがあります。
これは相続が発生したときに、相続登記をしていない場合によく見られます。
相続人が複数いる場合、相続した名義人が亡くなると、さらに相続が発生し、共有者は増え続けてしまいます。
その都度相続登記されていれば良いのですが、そうでない場合、誰が共有者なのかわからなくなっているケースは少なくありません。
しかし共有名義の不動産は、名義人全員の同意がなければ売却できないとされています。
相続登記がされておらず、名義人が明らかになっていない場合には、まず誰が共有名義人となっているのかを調べることから始める必要があるのです。

注意点②費用の負担割合を決めておく

売却に際しては、仲介手数料や測量費、登記費用や各種税金などさまざまな費用が発生します。
売却中に発生する費用負担をどうするかでその都度もめると、売却をスムーズに進められません。
このようなトラブルを避けるためには、あらかじめ費用の負担割合を決めておくのが得策です。
基本的には、持分割合に応じて費用を負担するのが合理的で、名義人全員の理解を得やすいのでおすすめです。

注意点③売却の窓口となる代表者を決めて委任する

売却に際しては、売買契約締結や重要事項説明、決済など、名義人の立ち会いが必要になる場面が多くあります。
しかし名義人が多かったり、遠方に住んでいたりする場合には、全員が集まるのは現実ではないケースもあるでしょう。
そのような場合には、売却の窓口となる代表者をあらかじめ決めて委任するのがおすすめです。
委任状では、代表者に委任する範囲を明確にしておき、勝手に内容を改変できないよう、余計な余白をなくしたうえで文末に「以上」と記載しておきましょう。

注意点④最低売却価格を決めておく

売却に際しては、最低売却価格を決めておくのもポイントです。
不動産売却に際しては、購入希望者から価格交渉があるのが一般的です。
その都度共有者全員が連絡を取り合い相談していると、手間と時間がかかります。
かといって、代表者が勝手に値引きに同意すると、「なぜそんな価格で売却したのか」とほかの名義人から責められトラブルになる可能性があります。
あらかじめ最低売却価格を決めておき、その価格までは代表者に決定権がある、それ以下の価格を提示された場合にのみほかの名義人と話し合うとしておけば、交渉をスムーズに進められます。

まとめ

共有名義の不動産を売却する方法は、自分の持分だけを売却する、全員の同意を得てすべてを売却するなど複数の方法があります。
不動産を平等に分け合うのは難しいことから、売却して現金を分け合うのが現実的です。
共有名義の不動産がいくらで売却できるのか知りたい方は、まず査定を受けてみましょう。
けやきハウジングでは、入間市にある不動産の査定を受け承っております。
ご相談や査定は無料、秘密厳守でおこないますので、お気軽にお問い合わせください。