契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは？法改正で何が変わった？

瑕疵担保責任として知られていた売主の責任が、民法改正によって契約不適合責任になり、どのような点が変わったのでしょうか。
今回は、不動産売却をご検討中の方に向けて、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いと不動産売却におけるポイントについてご紹介します。

民法改正によって瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変更

2020年4月の民法改正によって、不動産売却の際の瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されました。
瑕疵担保責任とはシロアリや雨漏りなどの隠れた瑕疵に対する責任でしたが、この「隠れた」という部分の判断が難しいことが問題点でした。
そのため、より分かりやすく、そして買主が請求できる権利を増加するために、民法改正がおこなわれました。
契約不適合責任とは、契約書との相違する部分について売主が責任を持つというのが概要です。
瑕疵が発覚した場合は、その瑕疵が隠れていたかどうかについては、争点にはならず、契約書に記載されていたかどうかで判断されます。
そのため、売却への影響として、売主の責任がより重くなるという傾向があります。

契約不適合責任と瑕疵担保責任にはどんな違いがあるのか

契約不適合責任と瑕疵担保責任は、どちらも売主の責任ですが、責任を負う対象やトラブルのリスクには違いがあります。
法的性質にも違いがあり、瑕疵のない物件を引き渡す義務がなかった法定責任から、契約書どおりの物件を引き渡す契約責任に変わりました。
つまり、より買主保護の側面が強まり、売主は責任を問われる可能性が高まります。
買主が請求できる権利も追加され、欠陥部分の修繕をおこなう追完請求や代金減額請求が認められるようになりました。

不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任のポイント

不動産売却において契約不適合責任を問われないためには、どのようなポイントを押さえておくべきでしょうか。
まず、雨漏りやシロアリなどの既知の欠陥があるときは、契約書にしっかりと記載しましょう。
引き渡し後に追完請求などを受けないためには、口頭での同意だけではなく、契約書に記載しておくことが重要です。
設備は経年劣化で故障などのリスクがあるため、付帯設備表を作成して責任範囲を明確にしておくことをおすすめします。
また、契約不適合責任の時効は10年ですが、とても長い期間であるため、3か月の免責特約を設けておきましょう。

まとめ

瑕疵担保責任から契約不適合責任に民法改正されたことで、不動産売却における契約書の重要性が高まりました。
引き渡し後のトラブルを防ぐためには、契約不適合責任の内容を理解し、丁寧に契約書を作成しましょう。
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