借地権のついた不動産はどうすれば売れる？売却時の注意点もあわせて解説

「借地権」という言葉をご存じでしょうか？
借地権のついた不動産を売却する際、権利関係について理解しないまま進めると、あとからトラブルになる可能性があります。
この記事では、借地権とは何かや、どうすれば売れるのかについて解説していきます。
売却時の注意点も併せてお伝えしますので、入間市で借地権のついた不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

借地権とは？不動産売却前に把握しよう！

借地権とは

借地権とは、建物を建てるために地代を支払って土地を利用する（借りる）権利です。
通常、土地の所有者はその上に建っている建物の所有者と同一なのが一般的ですが、借地権があれば他人の土地の上に自分が所有する建物を建てることができます。
土地を所有する権利、すなわち「所有権」には2種類あり、そのうちの1つが「借地権」です。
もう1つが「底地権」で、土地の所有者が土地を貸して、借地権をもった人が建物を建て利用している場合は、土地の所有者は底地権をもつことになります。
借地権をもつ人、つまり土地を借りて建物の所有権をもつ人を「借地人」といいます。
借地権は法的に保護されているため、たとえ底地権を持つ地主であったとしても、自分都合で土地を使用することはできません。

借地権はさらに2つに分かれる

借地権は、さらに「地上権」と「土地賃借権」の2つに分かれます。
まず「地上権」とは、土地を借りて利用できる権利のことで、民法上で「物権」と規定されている、物や権利を直接に支配する権利の1つです。
地上権がある場合、地主の承諾がなくても建物の譲渡や転貸ができます。
また地上権は、所有権のように登記義務があるため抵当権の設定もできます。
地代を払う必要がありますが、賃借料についての定めがないことから無償で貸しているケースも多いです。
一方「土地賃借権」とは、地主に対して土地を借りる人が「地代を支払う代わりに土地を貸してほしい」と請求できる権利のことをいいます。
民法上では「債権」となるため、地主の許可なしでは譲渡や転貸はできません。
賃借権を第三者に売買する際は、地主の承諾を得る必要があり、承諾料が発生する場合もあります。
地上権は地主への拘束力が高くメリットが少ないため、借地契約時には土地賃借権が設定されることがほとんどです。

借地権は契約期間ごとに3種類

借地権は契約期間ごとに、「旧借地権」、「普通借地権」、「定期借地権」の3種類があります。
旧借地権
旧借地権とは、民法改正前の旧借地法にもとづいて設定された借地権を指します。
旧借地権の存続期間は、建物の構造が木造であれば20年、更新後の期間は20年になります。
建物の構造が鉄筋や鉄筋コンクリートだと60年、更新後の期間は30年です。
契約の更新を続けることによって、半永久的に借地権を存続させることができます。
正当な理由がない限り、地主は更新を拒否できません。
新借地権（普通借地権と定期借地権）
1992年の民法改正後に設定された借地権（新借地権）は、「普通借地権」と「定期借地権」に分かれます。
普通借地権の存続期間は、建物構造に関係なく、最短期間が30年、最初の更新後20年、2回目以降の更新後10年となります。
普通借地権では、更新を続けることによって半永久的に借地権を存続させることができます。
反して、定期借地権では契約の更新はありません。
借地権の存続期間は50年以上と、普通借地権と比較して長く設定されていますが、契約期間が満了した場合更新はなく、更地にして返還しなければなりません。

借地権のついた不動産はどうすれば売れる？4つの売却方法

借地権のついた不動産（借地権付き建物）を売却したいときは、主に4つの方法で売却できます。

第三者に売却する方法

買主として個人や不動産会社などを対象とし、第三者に売却する方法です。
売却にかかる測量費用、解体費用、譲渡承諾料は売主負担とするケースが多く見られます。
さらに売却にあたって、名義書換料、売却後の借地料、契約期間の設定など、細かな条件交渉が必要になります。

地主に売却する方法

地主に買い取ってもらう方法で、借地権付き建物の売却では一般的な方法といえます。
地主にとっては、底地権に借地権がプラスされることによって資産価値が上がるため、メリットが大きくなります。
所有権としての売却や、再度借地権だけを売却することもでき、活用方法が広がります。

底地と底地権を合わせて第三者へ売却する方法

地主がもつ底地権と、自身がもつ借地権をセットで第三者へ売却する方法です。
地主との交渉が必要になりますが、所有権としてセットで売るほうが、場合によっては高く売れるかもしれません。

等価交換をおこなって売却する方法

土地にある程度の広さがある場合、地主がもつ底地権の一部と自身が持つ借地権の一部を等価で交換し、お互いに所有権をもつ方法です。
土地の一部の権利はなくなりますが、土地の権利を得られるため資産価値は高くなります。
交換比率などの交渉事項が多く、測量や分筆登記などの費用はかかりますが、完全な所有権となった不動産は売りやすくなるでしょう。

借地権付き建物のメリット・デメリット

借地権付き建物を売却する際は、メリット・デメリットも理解しておくと良いでしょう。
メリット

• 一般的な土地付き建物よりも総額が安くなり、買主が手を出しやすい
• 土地の固定資産税がかからない
• 更新をおこなうことで半永久的に住み続けることができる

デメリット

• 毎月地代を支払う必要がある
• 地主の承諾なしにリフォームなどができない
• 担保としての価値が低いため、ローンの審査にとおらない可能性がある

借地権のついた不動産を売却する際の注意点

借地権のついた不動産を売却する場合、一般の不動産に比べると手続きなどが複雑です。
事前に売却の準備をしっかりおこなうことで、売却が長引いたり、裁判に発展したりするトラブルを避けられるかもしれません。

実績や知識が豊富な不動産会社に仲介を依頼する

借地権のついた不動産は、地代の支払いや法的な制約などがあり、不動産における市場は限られています。
そのため、売却に時間がかかってしまうことは事前に認識しておく必要があります。
そこで、実績や知識が豊富な不動産会社に仲介を依頼すると、スムーズに手続きを進めることができるでしょう。
地主・買主との交渉や、専門知識を要する書類作成などは不動産会社に一任できると安心です。

地主との交渉は事前におこなう

借地権のついた不動産を売却する場合、地主の承諾が必要になりますが、地主が承諾しないという可能性もゼロではありません。
売却の手続きを進めたあとに売れないということにならないように、事前に地主と交渉し、承諾料について合意しておく必要があります。
第三者に売却するつもりで地主へ交渉に行った際、地主から買い取りたいと要望されるケースも少なくありません。

第三者に売却する場合は地主への承諾料がかかる

前述したように、第三者へ売却する場合は地主への承諾料が発生します。
この承諾料は正式には「名義書換料」と呼ばれており、承諾を得る対価として地主に支払わなければなりません。
金額については、地主との話し合いのうえで決定しますが、相場としては借地権価格の5～15％です。

更地にして地主へ売却する場合は解体費がかかる

借地権を地主へ売却する場合、「建物をそのまま売却する」か、「更地にして借地権だけを売却する」の2パターンがあります。
後者の場合、建物を解体する費用が発生しますが、原則としては借主が負担することになるでしょう。
ただし、地主が解体費用を負担するケースもあります。
地主としては、建物が解体された土地を返還してもらえれば、所有権として自由に活用することができるからです。
借地上の建物を解体する際は、地主の意思を確認したうえで手続きを進めていくことをおすすめします。

まとめ

借地権がついた不動産は売却が可能ですが、手続きが複雑で注意すべき点が多くあります。
法的な制限や地主との交渉には専門的な知識も要しますので、不動産会社のサポートを受けながら進めるのが良いでしょう。
わたくしども「けやきハウジング」では、長年に渡り入間市の不動産を専門に取り扱ってきた実績と経験がございます。
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