リースバックで不動産を売却するメリットやデメリットとは

きちんと資金計画を立てて不動産を購入していても、思わぬ出費やリストラなどでローン返済が難しくなることがあります。
そんなとき、検討したい不動産売却方法のひとつがリースバックです。
ここでは、リースバックとはどのような売却方法なのか、そしてリースバックのメリットやデメリットについてもご紹介します。
入間市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

リースバックとは？不動産売却における選択肢のひとつ

リースバックとは、自宅の不動産を売却したあと、買主と賃貸借契約を結ぶことで、賃料(リース料)を支払いながら自宅にそのまま住み続けられる売却方法のことです。
正式名称は「セール・アンド・リースバック」といいます。
「ローンの返済が厳しい」、もしくは「まとまった現金が必要」という状況でも、引っ越しをせずに自宅を売却することが可能です。

買い戻し特約とは

リースバックの特徴として、「買い戻し特約」というシステムがあります。
買い戻し特約とは、一定の条件のもとであれば、売却した不動産を買い戻せる権利のことです。
買い戻し特約が付いているリースバックを利用することで、買主は決められた期間内は不動産を転売できなくなります。

リバースモーゲージとの違いとは

リースバックと混同されやすい不動産用語に「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージとは、自宅の不動産を担保としてお金を借り入れ、契約者が死亡すると不動産を売却したお金で借り入れ金が一括返済されるという仕組みのことです。
どちらも自宅に住み続けながら資金を調達できるという点で似ていますが、リバースモーゲージは契約者が60歳以上に限られるなど、条件も多くなっています。
リバースモーゲージの開始から死亡までの期間が長くなると、融資枠を使い切ってしまう可能性が高くなるからです。
そのため、老後の生活資金としての利用が一般的となっています。
また、リバースモーゲージでは借り入れたお金の用途に制限があり、事業目的や投資資金としては活用できません。

不動産売却においてリースバックを利用するメリットとは

リースバックで不動産を売却するメリットについて解説します。

リースバックのメリット1:売却後も自宅として住み続けられる

不動産を売却したあとも住み続けられる点は、リースバック最大の特徴でありメリットだといえます。
金銭的な理由で不動産を売却することになった場合も、リースバックであれば近隣の住民に知られることなく売却が可能です。
引っ越しのために費用や労力をかける必要もなく、子どもの学区が変わる心配もありません。
何より、住み慣れた自宅を離れなくて良いという大きなメリットがあります。

リースバックのメリット2:不動産にかかるコストの心配がなくなる

不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金を毎年支払わなくてはなりません。
また、地震や水害といった天災をはじめ、火災、経年による劣化などがあると、建物の修繕が必要です。
リースバックで不動産を売却すると、同じ家に住んでいても賃貸扱いになるため、先に挙げた税金や修繕費などは所有者である買主の負担となります。
住宅ローンの金利が上昇するリスクを心配する必要もありません。

リースバックのメリット3:短期で不動産の現金化が可能

通常の不動産売却では、多くの方が不動産会社に仲介を依頼して買主を探すことになります。
そのため、買主を見つけて売却が完了するまでに数か月ほどかかってしまうケースが一般的です。
リースバックの場合は、不動産会社やファイナンス会社といった専門業者が買主となるケースがほとんどなので、スピーディーに不動産売却を進めることができます。

リースバックのメリット4:老後の資金調達ができる

リースバックは、老後の資金を確保したいという方にも有効です。
年齢を重ねれば重ねるほど、住み慣れた土地や家からの引っ越しに抵抗を感じるという方は多いのではないでしょうか。
リースバックを利用すれば、長年暮らした自宅にそのまま住み続けながら、老後の生活費を調達することができます。

リースバックのメリット5:資金の用途に制限がない

リースバックで得た資金には、とくに使用用途の制限がありません。
そのため、事業を始める資金や運転資金としてリースバックを利用し、事業が軌道に乗り収入が安定してから不動産を買い戻すことも可能です。

リースバックで不動産を売却する際のデメリットとは

不動産売却においてメリットの多いリースバックですが、デメリットについてもしっかりと把握しておきましょう。

リースバックのデメリット1:売却価格が相場より安くなる可能性がある

一般的な仲介による不動産売却では、立地や築年数、構造などによって価格が決められます。
しかし、リースバックで不動産を売却する場合、仲介による売却価格の相場よりも安くなる可能性があります。

リースバックのデメリット2:家賃が相場より高くなる可能性がある

リースバックとは、買主に家賃を払うことでそのまま住み続けることができるシステムです。
リースバックの場合、同じエリアの類似物件よりも家賃が高くなる傾向にあると考えておきましょう。
家賃の価格は立地条件や築年数などによって異なりますが、多くは売却価格をもとにそのエリアの家賃相場から予想される利回りによって決められます。
年間の賃料(リース料)の目安としては、不動産売却価格の8％から10％程度です。

リースバックのデメリット3:オーバーローン状態では利用できない

リースバックを利用するにはいくつかの条件があり、そのひとつがオーバーローン状態ではないことです。
オーバーローンとは、不動産を売却しても住宅ローンの残高を返済しきれない状態のことをいいます。
住宅ローンが残っている不動産には融資元の金融機関によって抵当権が設定されているため、そもそも不動産を売却することができません。
また、売却したお金でローンを完済してリースバックをしたとしても、残債が多ければ手元にほとんど現金が残らないケースもあります。
その場合、リースバック後に家賃の支払いが厳しくなってしまう可能性もあるので注意しましょう。

リースバックのデメリット4:資産を手放すことになる

リースバックで売却した不動産は、当然ながら自身の所有物ではなくなります。
不動産を所有するリスクやランニングコストといった負担から解放される代わりに、新しい所有者が決めたルールを守る義務が生まれることも理解しておきましょう。
また、将来的に子どもへの相続などを考えていた場合は、かならず買い戻しが必要になります。

リースバックのデメリット5:買い戻し価格が売却価格より高くなる可能性がある

リースバックには買い戻しができるという特徴がありますが、買い戻しにかかる費用が売却価格より高額になるケースが多いとされています。
買い戻しを視野に入れてリースバックを利用する場合は注意しましょう。

まとめ

リースバックは、不動産売却後も同じ家に住み続けたいという方にとってメリットの多いシステムです。
デメリットと感じる部分は人によって異なるので、リスクの可能性についても事前にしっかりと把握しておきましょう。
入間市でリースバックを検討されている方は、有限会社けやきハウジングまでお気軽にお問い合わせください。