不動産を任意売却して生活を立て直そう！メリットや手続きの流れを解説！

しっかりと資金計画を立てて住宅ローンを組んだはずなのに、なんらかの事情で返済が苦しくなったというケースは意外に多いものです。
滞納が続くと、不動産は差し押さえられ、強制的に競売にかけられます。
そうなる前に、「任意売却」を検討しましょう。
そこで今回は、入間市で不動産の売却をご検討されている方や、住宅ローンの返済が苦しくてお悩みの方に向けて、「任意売却」についてご説明します。

不動産の任意売却とは？まずは概要を理解しよう！

任意売却とはどのような売却方法なのか、まずはその概要をご説明していきます。

任意売却とは？

そもそも、住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関が「抵当権」を設定しています。
抵当権とは、住宅ローンを組んだ債務者が返済できなくなった場合に、融資した金融機関がその不動産を差し押さえることができる権利のことです。
この抵当権が付いている不動産は、抵当権を抹消しなければ売却できません。
しかし、ローン残高が不動産の売却代金よりも上回っている、いわゆるオーバーローンの状態でも、金融機関が認めた場合には売却できます。
その方法が、任意売却です。
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った状態で、売却しても全額返済できない不動産を、融資した金融機関の同意を得て売却する方法なのです。
延滞が続くとどうなる？
住宅ローンを返済せずに滞納し続けると、まずは借入金を分割で返済する権利（期限の利益）が失われ、金融機関より一括返済を求められます。
住宅ローンを支払えない状況で一括返済を求められても、返済できないケースがほとんどです。
一括返済できなければ、金融機関は抵当権を設定している不動産を強制的に競売にかけ、債権を回収するのです。
競売は債務者にとってデメリットが多い
競売にかけられた不動産は、市場価格よりも安い価格で売却されることや、強制的に退去を命じられるなど、デメリットがたくさんあります。
そうなる前に、金融機関の同意を得て抵当権を外してもらい、任意売却することを検討しましょう。

不動産の任意売却で得られるメリットと知っておくべきデメリット

ここからは、任意売却するメリット、さらに知っておくべきデメリットの両方をお伝えしていきます。

メリットとは？

一般の不動産と同じように売却できる
任意売却は、通常の売却方法である仲介と同じような売却活動で買主を探し売却するといった流れで進めていきます。
競売の場合は、市場価格の7割ほどで売却されるのが一般的ですが、任意売却は市場価格と同様の価格での売却が期待できるでしょう。
諸費用を売却代金から差し引ける
通常、不動産を売却する際には、仲介手数料やさまざまな手続きに要する諸費用がかかります。
任意売却では、売却金のなかから諸費用を差し引けるため、諸費用を支払う現金が手元になくても心配いりません。
残債は分割返済が可能
不動産を売却しても残ってしまった債務に関しては、債権者である金融機関と協議のうえ、分割返済が可能です。
今までどおりの金額を返済することが難しい状況であることを、債権者も理解しているので、現実的な金額と返済方法を提案してくれるでしょう。
任意売却だということを周囲に知られにくい
通常の売却方法と変わらないので、「住宅ローンの返済が苦しいから家を売却する」ということを、周囲に知られにくい点も大きなメリットです。
引っ越し費用を融通してもらえる可能性がある
金融機関との交渉によりますが、引っ越し費用を売却代金から融通してもらえる可能性があります。
このように、任意売却には競売では得られないメリットがたくさんあります。
一方、いくつかデメリットもお伝えしますので、納得したうえで任意売却をおこなってください。

デメリット とは？

売却で得たお金が手元に残らない
売却で得たお金は、すべて返済に充てられます。
残債があれば返済しなければなりませんから、借入金がなくなるわけではありません。
金融機関の同意が得られない場合がある
市場価格よりも残債が多すぎる場合は、金融機関の同意が得られない可能性があります。
売れない場合は競売にかけられる
売却活動をおこなっても、必ず買主が見つかるとは限りません。
売れない期間が長いと、競売にかけられる可能性があります。
信用情報機関に登録される
任意売却は、住宅ローンの返済が滞った場合の売却方法です。
任意売却に限らず、借金を滞納した場合は、信用情報機関に事故情報として登録されます。
いわゆる、ブラックリストに載った状態となる恐れがあり、その先5年から7年はクレジットカードを作ったり、大きなローンを組んだりはできない可能性があります。
このように、任意売却にはいくつかデメリットがありますが、市場価格と同様の価格で売却できる可能性があり、周囲に知られにくいという点が大きなメリットです。

不動産を任意売却する際の流れ

では、任意売却したいと思った際、どのような流れで進めていけば良いのでしょうか。
最後に、実際に不動産を任意売却する際の具体的な流れをご説明します。

任意売却の流れ

金融機関から「督促状」「催告書」などの書類が送られてきたら、次のような流れで任意売却を進めてください。
1.不動産会社に相談する
任意売却は、金融機関との交渉が成立しなければ実現できません。
まずは、どのような流れで進めていくと良いのか、不動産会社と相談しながら、交渉の戦略を立てましょう。
2.ローン残高を確認する
任意売却をおこなうためには、ローンの滞納状況や残高を把握する必要があります。
金融機関に連絡して、残高証明書を取得してください。
3.不動産の査定をおこなう
任意売却を成功させるためには、現実的な価格査定が重要です。
弊社では、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っております。
査定や売却などをご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。
4.媒介契約を結ぶ
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動に向けた具体的な活動やスケジュールを相談しましょう。
なお、任意売却の場合、媒介契約の種類は、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」のいずれかです。
5.債権者との交渉
売却活動の前に、債権者に任意売却する旨を伝え、同意を得なければなりません。
このとき、売却価格・競売の取り下げ・残債の返済方法、また引っ越し費用の相談など、細かく協議し調整します。
5.売却活動
売却活動については、一般的な不動産売却と同じように、チラシや情報誌、WEBサイトなどに物件の情報を掲載し、買主を募集します。
ただし、任意売却の場合は、住みながら売却活動をおこなうケースがほとんどです。
室内の清掃や片付けなど、内見に向けた準備をしておきましょう。
6.売買契約の締結
買主が見つかったら、債権者の許可を得て、売買契約を締結します。
7.決済・引き渡し
契約後、およそ1か月から1か月半で決済され、引き渡しです。
残債があれば、返済がスタートします。
以上が、任意売却の一連の流れです。
なお、任意売却の場合は、期限がありますから、売却のスケジュールを考慮しながら進めていきましょう。

まとめ

今回は、不動産の任意売却について、その概要やメリット・デメリット、さらに売却を進めていく具体的な流れをお伝えしました。
任意売却は、競売よりもメリットが多く、自分の意志で売却活動をおこなって買主を探すことができます。
住宅ローンの返済が苦しいことでお悩みの方は、生活を立て直すためにも、早めに任意売却を検討しましょう。
弊社では、地域に密着した不動産取引をおこなっています。
任意売却に関するご相談も承っておりますので、入間市で不動産の売却をご検討されている方は、ぜひ「けやきハウジング」までお気軽にご相談ください。